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佛系年报季,房地产的故事朝哪儿看?

来源:互联网

时间:2018/03/30

浏览量:1512

3月的香港中环变得更加拥挤,各家媒体及投资者机构奔波于JW万豪、四季、文华东方的房企业绩发布会,普遍优异的业绩换来的却是房企管理层普遍保守的目标。前三名中,碧桂园少见地放弃宣布销售目标,万科继续不制定目标,最高目标由恒大在去年喊出,即今年实现5500亿元。


恒大还提出了三年目标,即到2020年底,实现8000亿元销售额,这个目标仅需保持每年20%的增长就可达到。


就在一年前的恒大2016年年度业绩发布会上,恒大董事局主席许家印还宣布“要在2020年实现地产、金融、健康、文化旅游四大产业年销售收入超1万亿元”,而其今年宣布的“新恒大”蓝图,“1万亿”的字眼已经消失。


深圳一家千亿级上市房企的高层,在看完各家房企目标后说,现在龙头都低调了,不敢说1万亿了。


2017年房企销售TOP10中,前3名碧桂园5508亿元、万科5299亿元、恒大5009.6亿元,第4-第10名融创3620亿元、保利地产3092.3亿元、绿地控股3065亿元、中海地产2320.7亿港元(合人民币1861.8亿元)、龙湖地产1560.8亿元、华夏幸福1521.43亿元、华润置地1521亿元。


不仅是TOP10,TOP20的房企,均实现了销售额的同比增长,进一步至TOP50房企,业绩仍然是普遍同比增长。


两年前,仍是万科董事会主席的王石公开称万科“实现万亿目标只要6年”。那是在万科受困“宝万之争”一年后的2016年底,王石说:“万科现在的营业额是2000亿元,我们现在预计第四个十年是1万亿元。99%的人可能不相信,我不但相信了,而且我觉得不用10年,可能6年差不多。”


再后来,万科官方又提出了一个“万亿计划”,即“生态系统达到万亿水平”。2016年也是碧桂园“大鸣大放”的一年,当年销售目标1680亿元,同比增长83.8%。


而就在半年多前,也就是2017年半年报集中公布时,业内还有很多声音讨论万科的“白银时代”论是否失效,融创董事长孙宏斌更是在去年11月提出房地产并非“白银时代”而是“钻石时代”。然而拿地激进的融创对2018年的目标比其他家更为保守,6745亿元的可售资源,销售目标为4500亿元。


一向审慎的中海地产,2018年可售货值5500亿港元,销售目标2900亿港元。

为什么才半年时间,风向转变如此之快?这种保守的情绪从何而来?


政策风险还是对市场看空?


在十九大报告指出我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾之后,不少房企围绕“美好生活”公开提出新概念或新蓝图,例如万科的“美好生活场景师”、招商蛇口的“美好生活圈”、金科的“美好生活服务商”、融创的“美好生活运营商”、旭辉的“美好生活城市运营商”、中交地产的“美好生活营造商”、融侨的“城市美好生活综合服务商”……


万科2017年年报中的致股东信,大篇幅引述十九大报告,其中包括“租售并举”等关键理念,万科也在今年正式将未来的经营理念确定为“以人民的美好生活为中心。”


万科董事长郁亮在去年底的南方区域媒体答谢会上称,万科内部每个人桌上都有一本十九大报告,全员学习。一名万科集团内部人士对经济观察报透露,虽然事实上没有夸张到“人手一本”,但高层确实组织过闭“门”学习。华润置地一名员工也介绍了大致相同的情况,“研读十九大报告难道不是一个共产党员的自觉吗?”


国信证券港股分析师Tina对经济观察报记者说:“十九大为房地产定了调,今年我对内地房地产行业不看好。”


上述深圳房企高层甚至认为:“1万亿是敏感线,轻易不敢碰,有些公司可能会往万亿冲一冲。”这名高层还透露,恒大去年底统计全年业绩时,曾多方打听万科的内部测算,就为了使最后的结果比万科稍低一些。去年恒大股票创新高,许家印曾短期登顶中国首富,经济观察报了解到,对“首富”的名衔,许家印本人是禁止公司对外宣传的。


随着资金从一线蔓延到二线,再到三四线,新一轮房价上涨已经在去年完成了全面覆盖,碧桂园全年约58%的销售来源于三四线城市,恒大年报中用“火热”来形容三四线城市的销情。


但多家研究机构认为,随着居民降杠杆的持续,三四线的周期将提前结束。广发证券在研究报告中称,从一线及重点二线城市来看,限价使得新房对需求有较强的吸引力,按揭贷利率上涨对于项目去化率没有明显影响。对于三四线城市而言,市场受利率上升影响大,需求有回落态势,三四线市场的风险点在于信贷收紧对需求的负面影响或将逐步放大。


兴业证券也认为,居民去杠杆主要影响的是三四线城市。“2017年消费贷款同比大幅增长。2017年住户部门新增消费贷2.5万亿元,其中中长期消费性贷款新增0.62万亿元,短期消费性贷款为1.87万亿元,短期消费性贷款同比大幅增长125%。严查消费贷对一二线城市基本面影响并不大,主要影响的是三四线,因为2017年短期消费性贷款大量流入的是三四线城市。”


郁亮在万科业绩会上表示,“中国房价单边快速上涨已结束”,中海董事局主席、行政总裁颜建国在业绩会上称,“对市场怀有敬畏之心,行政调控目前来看会继续延伸,对个人按揭贷款以及企业贷款也因为去杠杆、防风险的大背景有所收紧,所以我们作出比较审慎的看法。”


巨额土储


虽然房企普遍公开表达保守态度,但单从土地储备看,房地产的规模仍将维持在高位。截至去年底,碧桂园土地储备2.8万亿平方米,恒大货值达10386亿元,万科权益总地价约 2188.9 亿元。

即便今年一地不拿,按照60%的预计去化率,“碧恒万”要实现万亿目标也不算难事。特别是碧桂园,其在马来西亚的项目“森林城市”货值高达1.5万亿元,如果不是受监管影响,单个项目都能达到万亿销售。

中国房地产业自2014年之后结束高增长阶段,但正如孙宏斌所说,“钻石时代”是大公司专属的,许家印也说,未来大房企的并购只会越来越多,行业集中度越来越高。出现万亿级的地产公司并不难。

虽然研究机构普遍不看好三四线下轮行情,但从几家房企拿地趋势来看,他们仍然增加了未来几年三四线的货值。

恒大在2017年有侧重地吸纳了一批三线城市土地储备,全年新购土地储备226幅,并就现有39个项目进一步购买周边土地,新购项目分布于上海、深圳、长沙、南京、成都、杭州、武汉、济南、太原、重庆、郑州、珠海、中山、无锡、温州等一二线及三线城市。全年新购土地储备建筑面积1.26亿平方米,平均楼面地价1889元/平方米。


碧桂园的新增土储中,三四线比例占69%,继续重仓三四线。


2017年,万科新获取的总建面4615万平方米的土地中,74.7%位于一二线城市,这个比例比2016年的88.3% 减少了13.6个百分点。

碧桂园管理层在业绩会上表示,截至2017年底,仍有符合碧桂园投资标准的56个三线地级市、136个四线县级市、951个县、16010个镇未进入,他们认为市场前景依然广阔。

兴业证券在研究报告中提出,与一二线不同的是,三四线政府限价相对宽松,开发商利润率有一定保障,房企普遍以快周转为主,可以在市场窗口期以价换量。

连续两年失去头把交椅的万科,截至去年底,其持有货币资金1741.2 亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和622.7亿元。优渥的现金储量使万科在下一步转型中可进可退。

尽管房地产行业的营业收入普遍高于科技行业,但营业收入才2000多亿的腾讯就是比内房股的PE高了数倍。

“去年年初的时候,地产股的确被低估,港股券商买的不少,确实也赚了不少钱,但去年半年报后资金就后撤了。地产价格波动大,是周期行业,还受政策影响,估值也就10倍左右,高预期才会给高估值,今年普遍预期不会高。”国信证券港股分析师Tina说。

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