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与有配偶的业主进行二手房交易,应当注意什么问题?

来源:互联网

时间:2018/04/13

浏览量:928

签了买卖合同收了定金 房主不实行称妻子对立


身为家中房子挂号业主的东莞市民刘先生,与买家签定买卖合同后,却称妻子对立,反悔不卖。买家遂状告刘先生要求补偿。东莞市第二人民法院经审理以为,该合同有用,因刘妻不赞同卖房无法实行,刘先生仍应承当违约责任,判令其补偿买家违约金22万元及其已付的中介佣钱3万多元。刘先生不服,提起上诉。后东莞市中级人民法院终审维持原判。


老公签字卖房 称妻子对立不实行


2015年年末,来自深圳的滕先生经东莞某中介公司介绍,去看了东莞市长安镇一套商品房。其时,业主刘先生及其妻子都不在家,只要其岳母在家里。滕先生看了比较满意,决议买下来。

2015年12月9日,滕先生与业主刘先生签定了一份房子买卖合同。合同约好,刘先生将其名下一套商品房出售给滕先生,建筑面积86.27平方米,成交价110万元。买方应向中介公司付出咨询及中介服务费为成交价3%即33000元。卖方不能按约好将该物业售予买方的,应须双倍交还所收定金外,还须补偿成交价的20%。

签定合同后,滕先生向业主刘先生付出了定金10万元,向中介公司付出了佣钱33000元。

但让滕先生感到意外的是,后来刘先生不肯合作处理后续手续。滕先生以为,刘先生是因为房价上涨反悔了。滕先生遂将刘先生告上法庭,恳求持续实行案涉房子买卖合同,刘先生补偿违约金22万元以及中介佣钱33000元等。后法院依法追加中介公司和刘先生的妻子作为第三人参加诉讼。

法庭上,刘先生称,他并没有主动托付中介卖房,中介人员带滕先生来看房时,只要他岳母在家。他听中介人员说滕先生出的价钱不错,也没有问过妻子,就签了买卖合同,他妻子其时并不知道卖房这事,现在她不赞同卖房。他们夫妻感情不错,之所以其时自己赞同卖房而没有通知妻子,是因为想卖了之后换个大房,给妻子一个“惊喜”。刘先生的妻子也出庭称,自己的确不知情,她不可能卖这房子。


合同确定有用 业主仍须赔违约金


滕先生和中介公司都觉得非常意外。他们都说,其时他们是问过刘先生,承认他妻子赞同卖房的。刘先生的家里人都知道卖房这工作。但关于这一点,他们无法向法院提交依据。他们也承认,签合一起,刘先生的妻子没有过来现场。

经查,案涉商品房系挂号在刘先生一人名下,在他与妻子婚姻存续期间买的。

东莞市第二人民法院经审理以为,在没有依据标明刘妻清晰赞同的情况下,作为房子产权挂号人的刘先生单独出售夫妻共有的房子,该房子买卖合同仍应当确定为合法有用。但因刘妻现不赞同卖房,该合同客观上无法持续实行,刘先生未能实行合同将案涉房子出售给买家,已构成违约,买家有权要求刘先生按合同约好付出违约金22万元。此外,刘先生的违约行为客观上造成了买家付出的佣钱丢失,应予补偿。因为买家关于定金并无提出诉讼恳求,案涉定金可由两边另行处理。

法院作出一审判决,判令刘先生向买家滕先生付出违约金22万元、购房佣钱33000元,驳回滕先生的其他诉讼恳求。

刘先生不服,提起上诉。后东莞市中级人民法院终审维持原判。


焦 点


1.为何案涉房子买卖合同确定有用?

尽管案涉房产为刘先生夫妻的一起财产,刘先生没有完全的处分权,但夫妻一方在签定房子买卖合一起是否具有完全处分权,只对房子能否顺畅处理物权改变挂号产生影响,关于买卖合同的收效与否并不产生影响。合同的收效与否,取决于合同的两边是否具有相应民事行为能力,意思表明是否实在以及合同是否归于法定的合同无效景象。本案中,买卖两边均为完全民事行为能力人,两边签定的房子买卖合同系当事人的实在意思表明,合同并不归于《中华人民共和国合同法》第五十二条规则的法定无效的景象。故案涉房子买卖合同依法应当确定有用,合同当事人均应按合同约好实行义务。

2.为何合同有用但法院不支撑持续实行?

根据《物权法》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》的有关规则,在夫妻单独出售夫妻一起房子的情况下,买方获得房子应一起具有三个前提条件,即善意购买、付出合理对价并处理了产权挂号手续。本案中,案涉房子买卖合同虽依法有用,但买家并没有一起契合上述三个条件,故合同无法持续实行。

刘先生的妻子现清晰表明不赞同卖房,买家并无依据证明刘先生签合一起已获其妻子授权或许过后追认,该合同的效能不及于刘妻。因合同的实行必定侵害到刘妻对涉案房产的所有权,故关于买家要求刘先生持续实行案涉房子买卖合同的诉讼恳求,法院不予支撑。

3.与有爱人的业主进行二手房买卖,应当注意什么问题?

买家应当要求该业主的爱人以书面或许录像的方式承认赞同,最好在买卖合同上一起签字承认,免生曲折。



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